Loi Hamon - Quelles conséquences ?

L’application des dispositions de la Loi « Hamon » du 17 mars 2014 (adoptée dans le cadre de la transposition de la Directive du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs face au démarchage), aux différents actes de nature foncière conclus pour le développement de projets éoliens tels que des promesses, servitudes et baux emphytéotiques. 

1    Le champ d’application de la Loi Hamon 

1.1    Les « consommateurs » protégeables au sens de la Loi Hamon

La Loi Hamon vise à protéger : 

  • de manière générale, les consommateurs définis comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale»  et 
  • de manière ponctuelle – pour les contrats conclus hors établissement – les professionnels (terme non défini) dont «le nombre de salariés […] est inférieur ou égal à cinq »  « dès lors que l’objet de ces contrats n’entre pas dans [leur] champ d’activité principale ».

Dès lors un agriculteur personne physique et tout professionnel (y compris personne morale) de moins de 5 salariés souhaitant mettre un terrain à disposition d’un projet EnR sont susceptibles d’être considérés comme protégeables au sens de la Loi Hamon. (De fait, la Cour de cassation - dans l’état du droit antérieur à la loi Hamon – avait déjà accordé à un GAEC le bénéfice des dispositions relatives au démarchage à domicile – Civ. 1ère. 6 janvier 1993, n°90-20.733).

1.2    Certains contrats sécurisant le foncier d’un projet EnR sont des contrats conclus « hors établissement » 

Le Code de la consommation a remplacé la notion de « démarchage » par les notions de contrats conclus «à distance» et « hors établissement ». Ces derniers sont définis comme tout contrat conclu 

(i)    dans un lieu qui n’est pas celui où l’entreprise exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, ou

(ii)    dans un lieu où l’entreprise exerce son activité de manière permanente ou de manière habituelle […] immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent où les parties étaient physiquement et simultanément présentes.

La Loi Hamon, allant plus loin que la Directive, soumet partiellement au régime des contrats conclus «hors établissement» les contrats ayant pour objet la construction, l’acquisition ou le transfert de biens immobiliers, ainsi que ceux relatifs à des droits portant sur des biens immobiliers - alors que ceux-ci avaient été expressément exclus du champ d’application de la Directive.

Toutefois, le régime ne s’applique pas aux contrats « rédigés » par un officier public (Notaire par exemple). Même si l’on peine à voir ce que cette terminologie vise précisément, les baux emphytéotiques et la constitution de servitudes sont conclus par-devant Notaire pour pouvoir faire l’objet de la publicité foncière. Ces actes ne sont donc manifestement pas soumis aux dispositions de la Loi Hamon.

En revanche, les simples promesses de bail emphytéotique, de servitude ou de droit de passage ne sont soumises à aucun formalisme particulier et sont donc vraisemblablement couvertes par les dispositions de la Loi Hamon puisque relatives à des « droits portant sur des biens immobiliers.

 

2.    Les conséquences pratiques

Il est devenu impératif de fournir au « consommateur », dès avant la conclusion de telles promesses, le texte de celle-ci sous forme de projet accompagnée le cas échéant d’une note explicative reprenant :

  • les coordonnées complètes du bénéficiaire ;
  • la durée de la promesse, autrement dit la durée pendant laquelle le propriétaire s’engage à réserver le bien immobilier ;
  • l’indemnité d’immobilisation due au propriétaire si l’option n’est pas levée ;
  • les principales conditions de l’acte définitif qui sera conclu devant Notaire en cas de levée de l’option (notamment durée, loyer, conditions de résiliation …)
  • les modalités d’exercice de la faculté de rétractation.

Il faut aussi que le projet de promesse et la note soient remis au propriétaire foncier contre signature d’une lettre de décharge afin de se ménager la preuve du respect de l’obligation d’information précontractuelle.

Ce n’est que dans un second temps que la promesse – qui reprend l’ensemble des informations précontractuelles - peut être finalisée et signée :

  • assortie d’un formulaire de rétractation qui doit être fourni  au consommateur; et
  • en se réservant à nouveau la preuve de la remise au consommateur de l’exemplaire de la promesse signée, du formulaire de rétractation et de l’information susvisée par la signature d’un récépissé.

Le respect de ce formalisme est d’autant plus important que les sanctions sont particulièrement sévères et potentiellement source de difficultés pratiques (prorogation du délai de rétractation offert au consommateur d’une durée de 12 mois potentiellement, nullité de la promesse en cas d’absence de stipulation des informations précontractuelles et amendes administratives)